נקודות בחוזה שאסור לפספס ברכישת דירה מקבלןרכישת דירה חדשה היא אחת העסקאות הכי חשובות שנעשה בחיים. מדובר בסכומים משמעותיים של מאות אלפים ואף מיליוני שקלים. רגע לפני שתתקשרו עם החברה הקבלנית, שימו לב ל- 9 נקודות מהותיות שלא תרצו לפספס.

1. נסו להימנע מחתימה על זיכרון דברים

קבלנים רבים מחתימים את הרוכשים על “זיכרון דברים” או על “בקשת רכישה” כבר באתר המכירות. לעיתים אף יידרשו מכם להפקיד פקדון כספי “דמי רצינות”, במזומן או בשיק.

שימו לב 1: מסמך כזה הוא חוזה לכל דבר ועניין.
חשוב מאוד, שאם כבר החלטתם לחתום על מסמך כזה, תוודאו לפחות שני דברים חשובים:
האחד – שאתה מבינים בדיוק (אבל בדיוק) על מה אתם חותמים.
מדובר במסמך מחייב, שנכללות בו הוראות שונות, המהוות את הבסיס להתקשרות בין הצדדים.
השני – כי במסמך זה יירשם שבמקרה בו תבקשו לחזור בכם מרכישת הדירה,
מכל סיבה שהיא, יוחזר לכם הפיקדון במלואו ותוך פרק זמן סביר שתקבעו.
לחלופין, אם רכשתם את הדירה בסופו של דבר, זכרו להפחית את סכום הפיקדון ממחיר הדירה.

שימו לב 2: מבחינת רשויות המס, קונה חייב לדווח על עסקת רכישה תוך 40 יום.
אם חתמתם על “זכרון דברים” או על “בקשת רכישה” –
תקופת הדיווח מתחילה כבר אז, ולא במועד חתימת החוזה המלא.
לכל איחור בתשלום מצטרפת ריבית והצמדה בשיעור 4% וכן קנס על איחור בדיווח.

לכן, הימנעו מחתימה על זיכרון דברים או על טופסי “בקשות הצטרפות” למיניהם, אם ניתן,
ואם לא – הבינו בדיוק את המשמעות של מה שאתם חותמים עליו.

2. הפחתה של שכר טרחת עורך הדין של הקבלן

בעבר, נהגו קבלנים להוסיף למחיר הדירה רכיב “הוצאות משפטיות” של הקבלן, בשיעור של 1.5% ממחיר הדירה. רכיב זה ייקר את העסקה עבור הרוכש, וחייב אותו לשלם עבור עורך דין שדואג רק לאינטרסים של הקבלן.

תיקון בחוק בשנת 2015 היטיב את חייהם של רוכשי הדירות,
בכך שהקטין משמעותית את סכום ההוצאות המשפטיות של הקבלן.

בהתאם לתקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), תשע”ה-2014,
מוכר לא רשאי לדרוש מקונה השתתפות בהוצאותיו המשפטיות,
בסכום העולה על הסכום הנמוך מבין אלה, לפני הוספת מע”מ:

(1)  5,000 שקלים חדשים;

(2)  סכום השווה למחצית האחוז של תמורת הדירה, כפי שנקבעה בחוזה המכר.

ודאו שזה הסכום שאתם משלמים…

3. דרשו לקבל מכתב החרגה

עמידה על קבלת מכתב החרגה סופי (וערבויות בנקאיות כמובן), הינה מהותית,
ויש להקפיד על כך בהסכם רכישה מול קבלן.

מהו מכתב החרגה?

על פי רוב, בניית בניין למגורים על-ידי קבלן, מחייבת ליווי בנקאי למימון הפרוייקט היקר.
כדי להבטיח את החזר ההלוואה לקבלן, הבנק המלווה משעבד את כל הקרקע עליה ייבנה הפרוייקט (כולל החלק שאתם רוצים לרכוש).

לכן, במסגרת המו”מ עם הקבלן על ההסכם, יש לוודא כי לאחר קבלת החזקה בדירה
וכתנאי להשבת הערבויות הבנקאיות לבנק המלווה –
ימסור הבנק המלווה לרוכש “מכתב החרגה”, המחריג את הדירה הנרכשת מהשעבוד הכולל הרובץ על הקרקע.
אם הקבלן יפשוט את הרגל והבנק ימנה כונס נכסים על זכויותיו בקרקע
(מכוח השעבוד שהטיל על הקרקע), דירת הרוכש תהיה “מוחרגת” מכלל השעבוד ולבנק לא תהיה בה כל זכות.

4. דרשו ערבויות בנקאיות מהקבלן

חוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל”ה-1974
מחייב קבלן שלא לקבל מרוכש דירה סך העולה על 7% מהתמורה בגין הדירה,
אלא אם הבטיח את כספי הרוכש באחת מהדרכים הבאות:
א. מסר לרוכש ערבות בנקאית
ב. ביטח את עצמו בפוליסת ביטוח בה הרוכש מוטב
ג. שעבד את הדירה או חלקה במשכנתא לטובת הרוכש
ד. רשם הערת אזהרה
ה. העביר את הזכויות בדירה לרוכש.

על-אף שהחוק מציע חמש חלופות/בטוחות שונות, הבטוחה הטובה ביותר היא ערבות בנקאית
(אף כי גם היא אינה מושלמת), ומומלץ לעמוד במפורש על קבלתה.
לאחר קבלת הדירה ובטוחה מתאימה אחרת, ניתן יהיה להשיב את הערבות הבנקאית.

5. מה עושים כשאין עדיין היתר בניה לפרויקט?

לעיתים, בתחילת המו”מ על הדירה, הפרויקט מצוי בשלב שבו אין עדין היתר בניה.
כידוע, ללא היתר בניה, לא ניתן להתחיל לבנות.

מצד אחד, התקשרות מוקדמת כזו משאירה הרבה משתנים לא ברורים: לא ברור איך ייראה התוצר הסופי,
מה השטח הסופי שייבנה, כמה קומות יהיו, צורת הדירות והבניין, מפרט כל דירה, המיקום המדויק של הדירה,
אטרקטיביות המחיר ביחס לתקופה וכן הלאה.

מצד שני, במקרים רבים רכישת דירה לפני שיש היתר בניה, היא הזדמנות עסקית לא רעה.
כאשר “הדירה על הנייר” – מחירה עשוי להיות אטרקטיבי יותר מאשר בשלבים מתקדמים יותר של הפרויקט.
בנוסף, בשלבים המוקדמים קבלנים רוצים למכור כמה שיותר דירות (אף במחיר אטרקטיבי ביותר) כדי להתחיל ולהחזיר את העלויות הגבוהות שהוציאו כבר
וכן כדי להציג לבנק המלווה את האטרקטיביות של הפרויקט לצורך קבלת ליווי בנקאי בתנאים סבירים.

שימו לב: אם התקשרתם בהסכם רכישה לפני שיש היתר בניה לפרוייקט,
יש לוודא שכל תמורה המשולמת לקבלן תופקד בנאמנות אצל ב”כ הקבלן,
ותועבר לקבלן רק כנגד קבלת היתר הבניה.

כמו כן יש לקבוע הוראה בהסכם שאומרת, כי אם תוך פרק זמן שייקבע לאחר חתימת הסכם המכר, טרם התקבל היתר בניה, יהיה הרוכש רשאי לבטל את ההסכם ולקבל בחזרה כל תמורה שכבר שולמה לקבלן.

6. קחו איש מקצוע שיבדוק את המפרט הטכני של הדירה

חוק המכר (דירות), התשל”ג-1973 קובע כי על הקבלן לצרף לחוזה המכר את המסמכים הבאים:

  • מפרטים טכניים בהתאם לנוסח הקבוע בצו מכר דירות (טופס של מפרט), התשל”ד-1974.

  • תכנית קומת הדירה, קומה טיפוסית, קומת עמ’/כניסה וקומת גג.

  • תכנית המגרש כפי שנדרש בתוכנית ההגשה לרשות המקומית.

  • הוראות תחזוקה למערכות ולחומרי הגימור בדירה.

המפרטים הטכניים מחולקים בגדול לשני חלקים:
מפרט טכני דירתי (של הדירה המיועדת), הכולל התייחסות לתצורת הדירה,
כיוונים, מידות, שטחים, חומרים, סוג מתקני האינסטלציה, החשמל וכיו”ב, מיקום נקודות חשמל, גז וכיו”ב
וכן מפרטים טכניים של הרכוש המשותף, לרבות שטחים, מתקני עזר, גינון, העמדה של חניות, מחסנים וכיו”ב.

משום מה, רבים לא מודעים לחשיבות הרבה של המפרטים הטכניים.
מפרטים אלו, בסופו של דבר, מגדירים את “הסטנדרט” – לו מתחייב הקבלן בדירתכם ובבניין בו תתגוררו.

היות שרוב האנשים אינם יודעים לקרוא בקלות מפרטים טכניים,
מוצע לקחת איש מקצוע שיחווה את דעתו המקצועית על רמת הסטנדרט,
או יפנה את תשומת לבכם לנושאים הדרושים התייחסות מיוחדת ובירור מול הקבלן.

7. פיצוי בגין איחור במסירת הדירה

בכל הסכם מכר הקבלן מתחייב למועד מסירה של הדירה המוכנה.
לכאורה, אי-עמידה במועד מסירה מוסכם זה מהווה הפרה מצד הקבלן.

בהתאם להוראות חוק המכר (דירות), התשל”ג-1973,
לקבלן ניתנה תקופת “גרייס” בת 60 ימים במסירת הדירה לרוכש.
כלומר, גם אם הקבלן מוסר את הדירה באיחור של עד 60 ימים ממועד המסירה הנקוב בחוזה,
לא ייחשב הדבר כהפרה של ההסכם ולא יינתן לרוכש בגין כך פיצוי.

לעומת זאת, לאחר חלוף תקופת ה- 60 ימים,
אם הקבלן לא מסר את הדירה לרוכש – הרוכש זכאי לקבל פיצוי כספי, בלא הוכחת נזק.

מתי זכאים לקבל פיצוי בגין איחור במסירת הדירה?
אם הקבלן איחר למעלה מ- 60 ימים ממועד מסירת הדירה המוסכם

מהי תקופת האיחור – אותה מביאים בחשבון כשמחשבים את הפיצוי בגין האיחור?
החל ממועד המסירה הנקוב בחוזה, ועד למועד מסירת הדירה לידי הרוכש.

איך קובעים את גובה הפיצוי בגין איחור במסירת הדירה?
סכום הפיצוי הוא הסכום שהוסכם בחוזה, או הסכום הקבוע בחוק, לפי הגבוה מביניהם.

מה גובה הפיצוי הקבוע בחוק בגין איחור במסירת הדירה?

בגין 8 חודשי איחור ראשונים – דמי שכירות מקובלים לדירה דומה בגדול מוכפלים ב- 1.5
מחודש האיחור ה- 9 ואילך – דמי שכירות מקובלים לדירה דומה בגדול מוכפלים ב- 1.25

מתי ישלם הקבלן את הפיצוי?
בתום כל חודש, למעט בגין שני חודשי האיחור הראשונים שישולמו בתום תקופה זו.

בהתאם לכך יש לכלול בהסכם המכר הוראות מתאימות.
כמו-כן, בהסכמי מכר רבים קיים ניסוח “פתלתל” שנועד להאריך את תקופת האיחור
או את מועד המסירה החוזי, בין השאר, באמצעות סעיפים של איחור מפאת “כח עליון”,
תוספות זמן בשל “שינויים” וכן הלאה.

יש להקפיד על דרך ניסוחם של סעיפים אלו, בין השאר,
באמצעות צמצום הנוסח המרחיב של הסעיפים בחוזה המכר
וכן באמצעות קביעה של תקופה מוגבלת אף ביחס לאיחור בשל “כח עליון”.

8. שינויים ותוספות בדירה לאחר חתימת החוזה

בדקו היטב את הסעיף בחוזה העוסק בביצוע שינויים ותוספות בדירה על-ידי הקבלן.
דרשו כי אם כתוצאה משינוי מבוקש, צפוי איחור במסירת הדירה,
הדבר יחייב קבלת אישור שלכם בכתב לפני ביצוע השינוי.
בדרך זו תוכלו לעקוב אחר עיכוב במועד המסירה שלכם.

בנוסף, רצוי לברר מראש עם הקבלן, אם תידרשו לשלם עמלה
עבור התקנת אביזרים שאתם תספקו.
בדקו את גובה הזיכוי שתקבלו עבור אביזרים עליהם ויתרתם בדירה.
בררו מראש מהו גובה התשלום עבור כל שינוי בגין הוספת נקודות חשמל,
הכנת תשתית לרשת מחשבים בדירת המגורים, הכנה למיזוג מרכזי וכיו”ב.

9. תשלומי מיסים ופיתוח

בחוזה מכר קיימים סעיפים שונים הנוגעים לסוגיית “תשלומי הפיתוח”, “הוצאות פיתוח” ותשלומי חובה אחרים.

“פיתוח”, בחוזי קבלנים, הינו מושג כללי ומעורפל. לכן גם “הוצאות פיתוח” הן מושג מעורפל.
יש לברר בדיוק מה כוללים אותם תשלומי פיתוח ששולמו על-ידי הקבלן (סלילה, ביוב, שצ”פ וכיו”ב).
בעסקאות בהן משרדנו, אנו דואגים לקבל אסמכתאות מהקבלן
וכן לבצע בדיקה ברשויות הרלבנטיות, מהם תשלומי הפיתוח ששולמו, עבור מה
והאם קיימים תשלומים נוספים אפשריים.
אי-הקפדה על כך עלול לעלות לרוכש ביוקר, ולהוסיף למחיר הדירה סכומים משמעותיים
שלא נלקחו בחשבון.

הכותבים:
עו”ד אבי זוכוביצקי
עו”ד איתן דוד