רקע כפרי - אילוסטרציה למאמר חוכר לדורות

ביהמ”ש המחוזי בנצרת (כב’ השופט אשר קולה), בשבתו כבימ”ש לעניינים מנהליים, קיבל את ערעורה של הועדה המקומית לתכנון ובניה עכו כנגד החלטת ועדת הערר המחוזית במחוז צפון אשר חייבה אותה לשלם פיצויים בסך 3,630,000 בגין ירידת ערך של מקרקעין. [1]

המשיבה, חברה להדברת עשבי בר בע”מ, הינה חוכרת לדורות של מקרקעין. יצוין, כי מטרת החכירה הייתה “למטרת מחסן לחומרי הדברה”. בשנת 2000 פורסמה למתן תוקף תכנית ששינתה את ייעוד המקרקעין לאזור מגורים מיוחד – המיועד לבניה רוויה.

בשנת 2011 פורסמה למתן תוקף תכנית אשר שינתה פעם נוספת את ייעוד המקרקעין – הפעם להקמת מבנים צמודי קרקע בלבד.

החברה הגישה לועדה המקומית תביעת פיצויים בגין פגיעה תכנונית במקרקעין – בהתאם להוראות סע’ 197 לחוק התכנון והבניה.

הוועדה המקומית דחתה את התביעה ומשכך הוגש ערר לוועדת הערר במחוז צפון. ועדת הערר קיבלה את התביעה ומינתה שמאי מייעץ אשר העריך את שווי הפיצוי המגיע לחברה.

בעקבות כך, הגישה הוועדה המקומית ערעור מינהלי לביהמ”ש לעניינים מנהליים.

במסגרת הערעור, העלתה הוועדה המקומית מספר טענות ובהן: כי מעמדה של חב’ עשבי בר במקרקעין לא השתנה בעקבות התכניות השונות שכן זו עשתה ועושה במקרקעין את אותו שימוש – מחזן לחומרי הדברה בלבד. עוד נטען, כי עשבי בר לא פנתה לרמ”י לשינוי מטרת החכירה ו/או להוצאת היתר בניה למגורים, ומשכך – מדובר בזכות מותנית וערטילאית בלבד, אשר לא מומשה.

הוועדה המקומית העלתה טענות נוספות ובהן כי קבלת התביעה מביאה להתעשרות שלא כדין של עשבי בר, שכן לא נגרם לחברה כל נזק כתוצאה מאישור התכנית ה”פוגעת”, הוועדה אף תקפה את “הלכת חייט” המסתכלת כידוע רק על הפגיעה שנגרמת למקרקעין ולא לבעליהם. בפועל, כך טענה הועדה המקומית, מצבו של חוכר מחסן לחומרי הדברה רק השתפר שעה שהקרקע שחכר הפכה לקרקע בייעוד מגורים.

ביהמ”ש לעניינים מנהליים לא קיבל את טענות הוועדה המקומית הנוגעות לפסה”ד בעניין חייט (אם כי בשולי הדברים הצטרף לביקורת שנמתחה על הלכה זו), אך קיבל את הערעור בשל מעמדה הקנייני של חב’ עשבי בר – טענה ממנה התעלמה ועדת הערר:

“אין ספק שהתכנית הפוגעת שינתה את צפיפות הבניה בקרקע ובכך למעשה גרמה לפגיעה בתכונות המקרקעיות של המקרקעין. ברם, על מנת שעשבי בר תהא זכאית לפיצויים, בשל הפגיעה, יש לבדוק את מעמדה הנורמטיבי בקרקע. קרי, האם עשבי בר היתה ועודנה בעלת זכות קנויה ולא מותנית להתקשר עם רמ”י, כחוכרת לדורות של המקרקעין, גם לייעודם החדש למגורים או שמא עסקינן באפשרות ספקולטיבית ועתידית בלבד, או מכל מקום מדובר בזכות שלא הוכחה”.

ביהמ”ש קבע כי שעה שבהסכם החכירה עם רמ”י נקבע כי כל שינוי ייעוד מותנה בהסכמתה וכי שינוי ייעוד ללא הסכמת רמ”י מהווה הפרה יסודית של הסכם החכירה, וכי בענייננו עשבי בר לא פנתה לרמ”י לקבלת הסכמתה לשינוי הייעוד ואף לא שילמה לרמ”י דמי היתר בגין כך – הרי ש”עסקינן בדבר שלא בא לעולם ובזכות שאינה וודאית כלל ועיקר”.

נוכח כך, נקבע כי עשבי בר אינה בעלת זכויות להגיש תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

[1] עמ”נ (נצ’) 46422-04-18 ועדה מקומית לתכנון עכו נ’ עשבי בר בע”מ, פורסם בנבו, פס”ד מיום 15.5.19