הסכמי פיתוח
הסכמי פיתוח כיתוב

מחלוקת משפטית המתנהלת מזה 11 שנים באה על סיומה, לאחר שבית המשפט העליון הבהיר לחברה יזמית, כי לא ניתן לבטל הסכם פיתוח עם רשות מקומית, לאחר שהחברה כבר נהנתה ממנו.   

***

מעשה בחברה יזמית, רמת נילי שמה, שרכשה בשנת 1995 קרקע בזכרון-יעקב – עליו רצתה להקים שכונה יוקרתית.  כדי לקדם את הקמת השכונה, פעלה החברה מול הוועדה המקומית לתכנון ולבניה זכרון-יעקב כדי לשנות את התב”ע הקיימת, וכן התקשרה בהסכם פיתוח עם המועצה המקומית זכרון-יעקב – בו נכללו דרישות שונות. 7 שנים חלפו והחברה בנתה את שכונת “אחוזת נילי” בזכרון-יעקב.

לאחר סיום בניית השכונה, הגישה החברה היזמית, בשנת 2004, תביעה כספית של 15 מיליון ₪ כנגד המועצה והוועדה המקומית, בטענה שכפו עליה להתקשר בהסכם פיתוח בלתי סביר – בו נדרשה החברה לממן ולבצע עבור המועצה עבודות שונות – בסכום הגבוה מהיטלי הפיתוח אותם נדרשה לשלם.

החברה טענה כי במועד חתימת הסכם הפיתוח היתה נתונה לכפיה, אילוץ ועושק, כי המועצה והוועדה המקומית ניצלו את קשיי המימון של החברה, כי מדובר בהסכם בלתי חוקי שדינו בטלות, וכי יש להשיב לה כספים שהושקעו על-ידה בפרויקט.

בעניין זה הסתמכה המערערת על פסק הדין בע”א 7368/06 דירות יוקרה בע”מ נ’ צבי גור-ארי (27.6.2011), אשר קבע כי רשות מקומית אינה רשאית להטיל על היזם דרישות בהסכם פיתוח בשווי הגבוה מסכום היטלי הפיתוח שהיא רשאית לגבות ממנו.

התביעה התנהלה בבית המשפט המחוזי ובבית המשפט העליון במשך 11 שנים.

ביום 2.4.15 ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון, בערעור נוסף שהוגש בעניין זה על-ידי החברה היזמית, אשר באופן סופי סתם את הגולל על תביעת החברה.

בפסק הדין קובע בית המשפט מספר קביעות מהותיות:

* הסכם הפיתוח נחתם מתוך שיקול כלכלי מובהק של המערערת אשר חפצה בשינוי התב”ע בהקדם האפשרי. המערערת ידעה כי באותה עת לא היתה בכוונת המועצה לפתח את האזור בשל בעיות תקציב וסדר עדיפויות אחר, והיה ברור לה שאם היא חפצה בבניה מהירה של השכונה, יהיה עליה להשתתף בעלויות מימון הפיתוח.

* לאורך הדרך שקלה החברה את שיקוליה העסקיים וקיבלה החלטות מושכלות.

לא ניתן לומר כי נשלל או נגרע חופש הפעולה שלה בשל לחץ או מצוקה או כפיה או עושק שהופעלו כלפיה, קל וחומר כשמדובר בחברה נדל”נית המלווה כל העת בייעוץ משפטי.

* העובדה שתב”ע מאפשרת בניה, אינה מחייבת את הרשות המקומית להשקיע מיד בפיתוח האזור. הרשות רשאית להתחשב בסדרי העדיפות שלה ובאילוציה התקציביים. מועד הפיתוח מסור לשיקול דעת הרשות המקומית, ורשויות התכנון רשאיות להתחשב במצב התשתיות הקיים.

* שאלות הכפיה והעושק מתגמדות למול החובה המנויה בסעיף 20 לחוק החוזים, והיא: ביטול הסכם תוך זמן סביר לאחר שנודעה עילת הביטול, ובמקרה של כפיה – תוך זמן סביר מרגע שפסקה הכפיה.

במקרה זה חל שיהוי ניכר (7-8 שנים), ובמיוחד לנוכח העובדה כי רמת נילי היתה מלווה בייעוץ משפטי, ידעה לעמוד על שלה אל מול המועצה והוועדה המקומית, ידעה לנקוט בהליכי ערר – כאשר במקביל היא מקיימת את הסכם הפיתוח.

* המערערת מסתמכת בטיעונה על פסק הדין דירות יוקרה, שנקודת המוצא בו היא הסכם פיתוח בלתי חוקי. אבל במקרה זה לא הוכח שאכן מדובר בהסכם בלתי חוקי.

ואולם, אף אם היינו מניחים, לשם הדיון, כי בהסכם הפיתוח אכן נגבו סכומים שלא כדין, הרי שאין לקבל את טענת המערערת, לנוכח שאלת נפקות אי החוקיות.
בפסק הדין דירות יוקרה דובר על הסכם פיתוח שטרם החל ביצועו, והחברה שם פעלה במהירות בפניה לבית המשפט. לכן, לא נמצא שם הצדק להחיל את הוראות סעיף 31 לחוק החוזים המעניק לבית המשפט שיקול דעת לפטור צד מחובת השבה, או לחייב צד בביצוע חלקו בהסכם.

ואילו במקרה זה, החברה היזמית ניצלה במשך שנים את הסכם הפיתוח, בנתה שכונה יוקרתית והפיקה רווחים, ולאחר “שרדתה את כל הדבש” ביקשה “לחמוק מהעוקץ” ולחזור לקופה הציבורית בתביעת השבה. מקרה זה מתאים במובהק למתן פטור מהשבת כספים מטעמי צדק.

בנסיבות אלו, דחה בית המשפט את הערעור וחייב את החברה היזמית בתשלום הוצאות משפט גבוהות.

הכותב, עו”ד איתן דוד, ייצג את המועצה המקומית זכרון-יעקב בכל ההליכים מאז שנת 2004.

[ע”א 974/13 רמת נילי בע”מ ואח’ נ’ מועצה מקומית זכרון יעקב ואח, עליון ]