תכנון ובניה

לאור משבר הדיור במדינת ישראל, תכנון ובניה הפך לאחד הענפים המשמעותיים והמתפתחים. ניהול נכון שלו יכול אף לפתור את בעיית הנדל”ן הפוגעת בעיקר בזוגות הצעירים בישראל.

תחום התכנון והבניה חולש על נושאים רבים ובהם: 

  • התכנון – הנוגע לתכניות בשלל רמות מתכנית מתאר ברמה הארצית עבור בתכנית מתאר מחוזית ועד לתכניות נקודתיות אשר יכולות רלוונטיות למגרש בודד; 
  • תחום הרישוי – הנוגע להוצאת היתרי בניה, היתרים לשימוש חורג (כלומר, היתר להשתמש במקרקעין בניגוד לייעודם התכנוני המקורי), 
  • תביעות פיצויים בשל פגיעה תכנונית – תביעות הידועות בשם “תביעות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה”, 
  • היטלי השבחה – היטלים המושתים על בעל המקרקעין ע”י הוועדה המקומית וזאת בגין השבחת המקרקעין בעקבות אישור תכנית שיש בה משום השבחה של שווי המקרקעין, כגון: הוספת זכויות בניה, שינוי יעוד, שינוי קווי בנין, ועוד.

תחום התכנון והבניה הינו מתחומי הליבה של משרד WDZF, ועורכי הדין במשרד משמשים כיועצים משפטיים לוועדות מקומיות לתכנון ובניה. כמו-כן המשרד מייעץ לגורמים תכנוניים שונים ובהם יזמים וחברות בניה. לעורכי הדין במשרדנו ידע וניסיון רב בתחומי התכנון, הרישוי, תביעות פיצויים והיטלי השבחה.

קידום וליווי תכניות מתאר

במסגרת הסדרתם של התכנון והבנייה בישראל, קיימת היררכיה תכנונית בין תכניות מתאר ברמות השונות.

בראש הפירמידה התכנונית ניצבת תכנית מתאר ארצית (תמ”א) – תכנית החלה על כל שטח המדינה ונוגעת לנושאים בעלי חשיבות ציבורית כדוגמת דרכי תחבורה, הקמת תחנות דלק, בינוי ושימוש בחופים, ועוד.  בהמשך, ניצבת תכנית מתאר מחוזית (תמ”מ) – תכנית החלה ביחס למחוז שלם כגון מחוז צפון ואשר קובעת את הפרטים הדרושים לביצוע תכנית מתאר ארצית במחוז וכן להנחיית הרשויות המקומיות בנוגע לגבולות הפיתוח העירוני, שטחים חקלאיים, איזורי תעשיה, שטחי יעור ועתיקות, ועוד.  בתחתית הפירמידה ניצבת תכנית המתאר המקומית – תכנית ברמת הרשות המקומית הכוללת התייחסות להוראות בניה, מגבלות בניה ומאפיינים נוספים של התכנון העירוני והמקומי. כפועל יוצא של ההיררכיה התכנונית תכנית המתאר המקומית כפופה לתכנית המחוזית והארצית ואינה יכולה לסתור את התכניות בדרג שמעליה.

למשרדנו ניסיון וידע רב בליווי וקידום תכניות מתאר, הן בשלב הכנת התכנית והעבודה השוטפת עם משרד האדריכלים העוסק בהכנתה והן בקידומה ואישורה במוסדות התכנון השונים.

רישוי/ליווי בהוצאת היתרי בניה

ענף מרכזי נוסף בתחום התכנון והבניה הוא תחום הרישוי – הנוגע להוצאת היתרים. רבים אינם יודעים אך כמעט כל פעולת בינוי פשוטה, כגון בניית פרגולה, כרוכה בהוצאת היתר בניה מאת רשות הרישוי.

הוצאת ההיתר כרוכה בבירוקרטיה סבוכה הדורשת ידע, מיומנות רבה והיכרות בעבודה עם ועדות מקומיות. לא אחת, מותנה מתן ההיתר בדרישות שונות כגון עריכת סקר סביבתי, אישורים של הגורמים הרגולטוריים הרלבנטיים דוגמת משרד הבריאות, המשרד להגנת הסביבה, פיקוד העורף וכיו”ב. כמו כן, במגזר החקלאי ישנה משמעות רבה לאישורים קנייניים מאת רשות מקרקעי ישראל – אשר לרוב הינה בעלת הקרקע.

למשרדנו ניסיון רב בתחום הרישוי וליווי תהליך הוצאת ההיתר וכן היכרות מעמיקה ביותר בעבודה עם ועדות מקומיות לתכנון ולבניה, הן כיועצים ומייצגים של הוועדות המקומיות והן מצדו האחר של המתרס כמייצגים של יזמים וגורמים פרטיים החפצים להוציא היתרי בניה.

עורכי הדין במשרדנו מלווים את לקוחות המשרד משלב הגשת הבקשה להיתר, דרך שלב ההתנגדויות בוועדה המקומית (כאשר ההיתר כולל הקלות מתכנית המתאר), ייצוג בוועדת הערר המחוזית, ועד להוצאת היתר הבניה המיוחל.

מיצוי זכויות הבניה

תכנית המתאר הרלבנטית קובעת ביחס לכל מגרש ומגרש את השטחים (שטח עיקרי ושטחי שירות) המותרים לבניה. יחד עם זאת, ידע וניסיון בתחום התכנון והבניה מאפשר למצות ולנצל את זכויות הבניה באופן המיטבי והמקסימלי האפשרי.

בחינה טריוויאלית ולא מיומנת מביאה לבניה שאינה כוללת ניצולת מיטבית של זכויות הבניה. לעומת זאת, במקרים המתאימים, פרשנות משפטית יצירתית מאפשרת הגדלה של זכויות הבניה, ניוד זכויות (העברה של זכויות בניה בין קומות שונות בנכס ואף בין נכסים שונים), הקלות וכיו”ב – באופן המאפשר למבקש ההיתר מיצוי מקסימלי של זכויות הבניה.

עורכי הדין במשרדנו העוסקים בתחום התכנון והבניה הינם בעלי ידע וניסיון בתחום הרישוי המאפשר ללקוחות המשרד ייעוץ משפטי מיטבי ומיצוי זכויות הבניה שלהם.

תביעות פיצויים (תביעות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה)

גופים ציבוריים כדוגמת רשויות מקומיות וכן יזמים פרטיים מכינים תכניות מתאר שונות אשר נועדו לפיתוח מקרקעין: דוגמת תכניות לשינוי ייעוד, תכניות איחוד וחלוקה, תכניות המשנות את זכויות הבניה, ועוד.

לצד החשיבות הרבה בפיתוח מקרקעין והקמת שכונות מגורים, מבני ציבור ואזורי תעסוקה, אותן תכניות מתאר עלולות אף לפגוע בבעלי מקרקעין סמוכים. כך למשל, תכנית מתאר מסוימת עלולה להגביל את זכויות הבניה הקיימות, לפגוע בנוף ובסביבה – באופן אשר גורם לפגיעה תכנונית המפחיתה את שווי המקרקעין.

סעיף 197 לחוק התכנון והבניה נועד בכדי לתת פיצוי לבעל מקרקעין אשר נפגע כתוצאה מאישור תכנית פוגעת אשר גרמה לירידה בשווי המקרקעין שבבעלותו (זאת במובחן מירידה שאינה נוגעת לאישור התכנית, אלא לגורמים אחרים כגון: שווי שוק).

למשרדנו ניסיון רב בייצוג בתביעות פיצויים לפי סע’ 197, וזאת הן בייצוג ועדות מקומיות הנתבעות בתביעות מעין אלה והן בייצוג בעלי מקרקעין שנפגעו.

ייצוג בעבירות תכנון ובניה

חוק התכנון והבניה כולל גם איסורים פליליים, אשר ביצוע פעולה בניגוד אליהם טומנת בחובה העמדה לדין ועלולה לגרום להרשעה פלילית ולענישה הקבועה בחוק.

כך למשל, שימוש ללא היתר, ביצוע עבודות או שימוש בסטיה מהיתר או תכנית (כגון ביצוע שימוש למגורים בקרקע שיעודה מסחרי), שימוש חורג, מהווים עבירות פליליות על דיני התכנון והבניה. העמדה לדין פלילי בעבירות תכנון ובניה עלולה לטמון בחובה עונשי מאסר, קנסות, וצווי הריסה והפסקת שימוש.

עורכי הדין במשרדנו משמשים כסניגורים המייצגים חברות ואנשים פרטיים בהליכים פליליים הנוגעים לעבירות תכנון ובניה, הן בניהול משא ומתן עם התביעה והן בניהול ההליך המשפטי בבית המשפט.