משרד הבינויבמסגרת היוזמות להורדת מחירי הדיור בישראל, הועלתה יוזמה של משרד הבינוי והשיכון שנקראת “מכרזי מחיר מטרה”. מטרתה המיידית של התוכנית היא להוריד את מחירי הדירות החדשות, המהוות כ- 23% משוק המגורים בישראל ולמשוך אליהן קונים. בדרך זו מקווים במשרד הבינוי והשיכון לאלץ את מוכרי הדירות מיד שנייה, שהן כ- 77% מכלל העסקאות למגורים בארץ, להפחית את המחירים.

התוכנית מאפשרת לרוכשי דירה ראשונה ולמשפרי דיור, לרכוש דירה חדשה במחיר הנמוך בכ-20% ממחירי השוק באותו אזור בו ממוקמת הדירה.

להלן עיקרי התוכנית:

דירת מחיר מטרה – גודל ומפרט

* דירות מחיר מטרה ימכרו בבנייה רוויה (בניינים של יותר משתי קומות ויותר מארבע יחידות דיור) ויהיו בשטח של 60 עד 150 מ”ר.

* הדירות ייהנו ממפרט בסטנדרט גבוה וקבוע מראש שנקבע על ידי משרד השיכון.

קבלן לא יהיה רשאי לצמצם מהמפרט הקבוע ולא יוכל לדרוש “תוספות או שינויים מן מפרט”.

* רוכשי דירת מחיר מטרה לא יוכלו “לוותר” על פריטים הכלולים במפרט תמורת זיכוי, וזאת – בניגוד למקובל בפרוייקטים רגילים.

* הגורם המפקח על ביצוע האמור הינו משרד הבינוי, אשר יחזיק ערבויות ביצוע של הקבלן המבצע (הקבלן שזכה במכרז), לצורך הבטחת עמידת הזוכה בתנאי המכרז.

מי זכאי לרכוש דירת מחיר מטרה?

התוכנית מיועדת ל”חסרי דיור” ו”משפרי דיור”.

המונח חסר דיור מציין יחיד בן 35 שנה ומעלה או תא משפחתי, שאין למי מיחידיו זכויות כלשהן בדירה או בחלק מדירה ושלא היו להם זכויות בדירה 10 שנים קודם לרכישת הדירה במחיר מטרה.

המונח “משפר דיור” מציין יחיד בן 35 ומעלה או תא משפחתי, שבבעלותם דירה יחידה שתימכר תוך 12 חודשים מקבלת טופס 4 לדירה החדשה או שהייתה בבעלותם דירה יחידה בעשר השנים האחרונות.

חישוב עלותה של דירת מטרה

מחיר דירת מטרה יחושב בהתאם להערכת השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, של מחיר דירה ממוצע למ”ר בדירות חדשות באותו אזור.

כך למשל – אם יקבע השמאי הממשלתי, כי המחיר הממוצע למ”ר הוא 12 אלף ₪ (כולל מרפסת, מחסן וחניה), אזי מחיר הדירה יהא 12,000 ש”ח X שטח הדירה (נניח 100 מ”ר, כולל מרפסת, מחסן וחניה) = 1,200,000 ש”ח לדירה.

במקרה זה עלותה הסופית של הדירה לרוכש תהיה 960,000 ₪ – הנחה של 240,000 ₪ (20%) לה התחייב היזם.

באיזו שנים התוכנית תהיה בתוקף?

תכנית מחיר מטרה צפויה להיות בתוקף בין השנים 2019 – 2015. רשות מקרקעי ישראל צפויה לפרסם מכרזים למכירת קרקעות עליהם יבנו בניינים במחיר מטרה כבר בסוף שנת 2014. במסגרת התוכנית צפויות להיות משווקות 66,000 יחידות דיור באזורים שונים בישראל. ניתן יהיה לרכוש דירה במתחמי מחיר מטרה מיד עם קבלת היתר בניה לפרוייקט.

בשל הביקוש הרב – הרוכשים ייבחרו באמצעות הגרלות

בשל העובדה שנראה שהיצע הדירות בפרוייקטים מסוג “מחיר מטרה” יהיה נמוך מהביקושים בשוק, צפויה הגרלה בין הרוכשים הפוטנציאליים. ההגרלות יתרחשו רק לאחר שהיזם יזכה בקרקע, יגיש תוכניות ויקבל היתרי בנייה, וזאת משום שבמסגרת התוכנית לא תותר מכירת דירות לפני קבלת ההיתרים. הזכאים להשתתף בתוכנית יירשמו לדירה שבה הם חפצים ללא עלות, ובתום ההרשמה לכל הפרויקט – תתבצע הגרלה והיזם יקבל את שמות הרוכשים..

האם חלות מגבלות ביחס לדירות מחיר מטרה?

כן –

  • רוכשי דירת מחיר מטרה מתחייבים שלא למכור אותה במשך חמש (5) שנים מקבלת טופס 4, אולם יהיו רשאים להשכירה למטרת מגורים.

הפרת הוראה זו (מכירת הדירה טרם חלפו 5 שנים), תחייב את רוכש דירת המטרה בתשלום פיצוי מוסכם וקבוע מראש למשרד הבינוי בסך 250,000 ₪.

  • אין לבצע שינויים מן המפרט הקבוע על ידי משרד הבינוי ואין לקבל זיכויים מן המפרט. מגבלה זו נועדה למנוע את האפשרות שקבלנים ימכרו רכיבים נוספים לדירה בנפרד וכך יעלו את מחיר הדירה הסופי לרוכשים.

  • מגבלות נוספות (ככל שתהיינה) תפורסמנה בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל ובמכרזים הספציפיים.

הפיקוח על כל מתווה מחיר מטרה יוטל על משרד הבינוי, אך יבוצע בפועל על ידי חברה חיצונית שטרם נבחרה. הפיקוח יבחן בין היתר את זכאות הרוכשים, את עמידת הקבלנים במפרט שנקבע, את מחיר המכירה וכן את מכירת הדירה בטרם הוחזקה לתקופה של חמש שנים. כחלק ממנגנון הפיקוח יחזיק משרד הבינוי ערבויות ביצוע של הקבלן. בנוסף, רוכש שירמה בזכאות או ברכישת הדירה צפוי לקנס של עד 250 אלף שקל.

היכן ישווקו פרוייקטים של מחיר מטרה?

משרד השיכון פועל לשיווק פרוייקטים של מחיר מטרה במסגרת הערים שאיתן נחתמו “הסכמי גג” (הסכמים המבטיחים שכל רשות מקומית שאיתה נחתם “הסכם גג” תקבל פיצוי כספי על כל מכרז שיפורסם).

כדי להגדיל את ההיתכנות של פרסום מכרזי מחיר מטרה גם בערים שאיתן לא נחתם הסכם גג, קבע משרד הבינוי פיצוי גם לערים אלו. זהו פיצוי נמוך יותר מזה שנקבע בהסכמי הגג, והוא מיועד רק למימון מוסדות ציבור, אך עשוי לדרבן ראשי ערים להסכים לפרסום המכרזים בשטחם.

סיכום

על פניו נראית תוכנית “מחיר מטרה” כרעיון מבורך (אם כי, כמו כל תוכנית חדשה, גם תוכנית זו תאלץ לעבור, מן הסתם, “חבלי לידה”) – אולם יש לזכור, כי עדיין נדרשת הסכמתם של ראשי הרשויות בתחומן יפורסמו המכרזים.

מצד אחד, ראשי הרשויות המקומיות רוצים למצב עצמם כחלק מפתרון בעיית הדיור בישראל, ומשכך, כמו גם הרצון לפתח, לחדש ולתת תנופת עשיה ובניה בעירם, יגרמו “לפתיחות מחשבתית” אצל ראשי ערים אלה בקשר עם תוכנית מחיר מטרה (“פתיחות מחשבתית” שיכולה לקבל תמיכה, גם למשל באמצעות קבלת חלף היטל השבחה).

מצד שני, יכול ויהיו רשויות שונות, אשר לא יהיו מעוניינות ב”תנופת הבניה” ובתוספת של אלפי יחידות מגורים “אצלם בבית” -בין אם מחוסר תשתיות או חוסר רצון או יכולת לממן פיתוח נרחב של תשתיות חדשות ובין כדי לשמור על הצביון של עירם (למשל, רשות קטנה שמעוניינת לשמור על צביונה “הכפרי”).

נראה, כי רק הזמן יגיד, כיצד תתקבל תוכנית מכרזי “מחיר מטרה” ברשויות המקומיות, זאת על רקע מספר מכרזי מטרה גדולים שכבר יצאו לדרך במספר ערים.

*חשוב לזכור, כי בסופו של יום מדובר בעסקת מכר לכל דבר ועניין ויש לקבל ליווי משפטי ע”י עורך דין מקרקעין מטעמכם, לצורך הבטחת מלוא זכויותיכם בעסקה זו.